Landschaft versiegeln oder Bestandsbauten nutzen ?

Verfasst am 12.10.2016 von blogadministrator

Hinweise zur Umnutzung von Bestandsgebäuden im ländlichen Raum am Beispiel Oberösterreich

Täglich lesen wir in den Zeitungen über Betriebseröffnungen, neue Wohnbauten, diverse Bauvorhaben von Gemeinden und den Wunsch der Österreicher nach Eigenheim mit Garten in ruhiger Umgebung. Gleichzeitig gehen immer wieder Horrormeldungen über den Landschaftsverbrauch und die zunehmende Flächenversiegelung durch die Medien und die Grundstückspreise steigen ins Unermessliche. Laut OÖ. Nachrichten vom 13. Oktober 2015 wird in Österreich täglich eine Fläche von 20 Hektar, also 20 Fußballfelder, verbaut.

Reist man durch Österreich, findet man überall leer stehende Geschäfte in den Innenstädten und verlassene Bauernhäuser auf dem Land. Was liegt also näher, als Bestandsbauten zu nutzen um dem Flächenverbrauch entgegen zu wirken ? Doch was sich so einfach anhört, ist heute aus verschiedensten Gründen fast unmöglich.

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Neben den gestiegenen Anforderungen der Nutzer an Gebäudequalität, Nutzfläche und Infrastruktur, den finanziellen Vorstellungen der Vermieter und Verkäufer von Liegenschaften sowie den hohen Kosten für die Anpassung an den Stand der Technik verhindern unsere Gesetze, und die dadurch verursachten Kosten für die Weiternutzung von Gebäuden, immer mehr die wirtschaftliche Nutzung von Bestandsbauten.

Weder im oberösterreichischen Baurecht, noch in den aktuellen OIB-Richtlinien, sind ausreichende Ausnahmeregelungen für Bestandsbauten zu finden. Im Gegenteil, Gesetze wie das oö. Raumordnungsgesetz (ROG) oder das oö. Abwasserentsorgungsgesetz verhindern – offensichtlich bewusst – durch ihre Regelungen die weitere Nutzung von bestehenden Gebäuden außerhalb geschlossener Ortschaften.

Doch was ist nun wirkleine-fenster-mit-grosser-lichtwirkungklich zu beachten, wenn man ein bestehendes Gebäude im ländlichen Raum umnutzen will ? Sei es zur Vermietung für Wohnzwecke oder als Büro, Lagerraum, oder Produktionsstätte für gewerbliche Zwecke.

Wesentlichste rechtliche Voraussetzung für jede Art der Nutzung ist die richtige Widmung. Die Grundlagen für Definition und Randbedingungen der verschiedenen Widmungen sind in Oberösterreich im oö. Raumordnungsgesetz geregelt. Hier finden sich leider teilweise sehr interpretationsfähige Umschreibungen wie „vorrangig dazu dienen“, „nicht wesentlich stören“ oder „ihre Umgebung weder erheblich stören noch gefährden“.

Für betriebliche Nutzungen enthält die oö. Betriebstypenverordnung genauere Angaben. Auch wenn die Formulierungen im Gesetzestext ebenfalls sehr vage sind, enthält die Verordnung doch eine Liste typischer Betriebe mit den erforderlichen Widmungen. Damit sind zumindest die klassischen betrieblichen Nutzungen eindeutig definiert. Zusätzlich enthält die Verordnung in Anlage 2 eine Auflistung von Betriebstypen, die in land- und forstwirtschaftlichen Gebäuden im Grünland sowie bei Dorfgebietswidmung zulässig sind.

Neben der Gemeinde und der Fachabteilung der Landesregierung sind hier Ingenieurbüros für Raumplanung und Erfahrung mit Betriebsanlagengenehmigungen die richtigen Ansprechpartner.

Die bisherige harte Regelung für die Weiternutzung von „Stern“bauten wurde mit der ROG-Novelle zwar etwas aufgeweicht, es gibt aber immer noch genügend Hindernisse in der Baugesetzgebung für die Nutzung bestehender Altbauten.

Auch die bundesweit für Betriebe geltende Arbeitsstättenverordnung (AStV) sieht zwar in § 47 sehr viele Ausnahmeregelungen vor, diese gelten aber nur für bestehende Betriebe und nicht für die Nutzungsänderung anderer Gebäude, z.B. eines früheren landwirtschaftlichen Betriebes oder Wohnhauses als Betriebsstätte.

Während sich statische Probleme oft leicht lösen lassen, sind zu geringe Raumhöhen und Belichtungsflächen manchmal unlösbare Diskussionspunkte in den Gewerbeverfahren, da weder die Gesetze, noch die zuständigen Arbeitsinspektoren hier Ausnahmen zulassen. Meist am teuersten wirken sich die Anpassung an die Barrierefreiheit und die erforderlichen Brandschutzmaßnahmen aus.

Ein finanzierbarer Brandschutz ist, insbesondere wenn man verschiedene Nutzungen oder Betriebe in einem Gebäudekomplex unterbringen will, eine große Herausforderung für den Planer. Die neuen OIB-Richtlinien lassen hier zwar etwas mehr Spielraum als die alten Baugesetze, sie sind aber noch immer nicht an die baulichen Gegebenheiten von alten Gebäuden angepasst. Manchmal stehen sich hier technische Lösungen und die Anforderungen an Ortsbild oder Denkmalschutz konträr gegenüber.

Neben den rechtlichen Punkten können auch technische Fragestellungen, allen Voran das Thema Feuchtigkeit, schier unlösbare – oder zumindest unfinanzierbare – Probleme aufwerfen. Feuchte Mauern sind bei alten Gebäuden häufig anzutreffen. Ebenso häufig bieten Scharlatane und nicht ausreichend erfahrene Firmen kostengünstige Lösungen an. Wichtig ist es, für die Sanierung Verfahren nach ÖNorm B 3355 zu wählen. Und auch dann sollten Experten aus dem Baubereich, z.B. planende Baumeister oder Gerichtssachverstände, zumindest in der Planungsphase beigezogen werden.

Glaubtsalzausbluehungen-in-einem-alten-bauernhaus man, alle technischen und gesetzlichen Anforderungen bei der geplanten Umnutzung erfüllt zu haben, werden die lieben Nachbarn schnell zum Problem. All diese Anforderungen und Maßnahmen können den heutigen land- und forstwirtschaftlichen Großbetrieb genauso treffen wie den klassischen Gewerbebetrieb. Besonders Städter, die sich ihren Traum vom „Häuschen im Grünen“ erfüllt haben und auf dem Land Ruhe und Idylle erwarten, reagieren schnell mit Widerstand, wenn der Schweinestall erweitert werden soll oder ein Sägewerk im benachbarten Bauernhaus geplant ist. Der „Zugereiste“ ist oft wesentlich sensibler als ein eingesessener Landbewohner, der es gewohnt ist, dass der Traktor im Sommer bereits um Fünf Uhr in der Früh losstartet oder auch am Sonntag „Holz gemacht“ wird. Moderne Stalltechnik mit Geruchs- und Lärm-mindernden Maßnahmen und eine geschickte Situierung des Gebäudekomplexes können hier Wunder wirken.

 

Fazit: Nicht alles ist möglich. Gesetze, Technik oder Finanzierbarkeit verhindern die eine oder andere Nutzungsmöglichkeit von leer stehenden Bestandsbauten. Die richtige Wahl von Planern und Beratern aus den verschiedenen Fachbereichen sowie deren Erfahrung und Geschick im Umgang mit Behörden und Sachverständigen eröffnet oft ungeahnte Möglichkeiten und bringt gute Lösungen.

 

Autor: Dipl.-Ing. Peter Baumann, Mitglied im Netzwerk BEING

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