Betriebsansiedlungen im Spannungsfeld der Flächenwidmungsplanungen

Verfasst am 12.10.2016 von blogadministrator

Oft gibt es Probleme im Spannungsbereich Unternehmen – Anrainer beim Thema Lärm, Gerüche, Emissionen, uvm. Im Rahmen der Raumordnung soll bereits hier darauf geachtet werden, dass tunlichst eine Trennung von Wohn- u. Gewerbegebieten erfolgt, samt tauglichen Abständen. Das wichtigste Instrument der Raumordnung ist der Flächenwidmungsplan. Er versucht, Gebiete mit unterschiedlicher Nutzung so aufzuteilen, dass die gegenseitigen Beeinträchtigungen so gering wie möglich gehalten werden. Der Flächenwidmungsplan wird von der Gemeinde unter Mitwirkung eines Planers und unter Berücksichtigung regionaler und überregionaler Raumordnungsprogramme erstellt und vom Gemeinderat beschlossen. Dieser Entwurf liegt im Gemeindeamt sechs Wochen zur allgemeinen Einsicht auf. Innerhalb dieser Frist darf jedermann seine Kommentare oder Wünsche (schriftlich) dazu äußern. Diese Stellungnahmen müssen durch den Gemeinderat behandelt werden. Ob einer Anregung oder einer Beschwerde nachgegangen wird, obliegt dem Gemeinderat, es gibt jedoch keine Verpflichtung.  Der Entwurf muss dem Land zur Genehmigung vorgelegt werden, erst dann erlangt der Flächenwidmungsplan seine Gültigkeit. Der Flächenwidmungsplan gliedert das gesamte Gebiet einer Gemeinde in verschiedene Bereiche. Diese werden im Raumordnungsgesetz als Widmungskategorien bezeichnet und betreffen Bauland, Verkehrsflächen und Grünland.
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B: Betriebsbaugebiet; W: Wohngebiet; MB: Mischbaugebiet       Quelle:   doris.ooe.gv.at

Auf der Basis des Flächenwidmungsplanes besteht für die Gemeinde die Möglichkeit, Bebauungspläne zu erlassen. Diese legen die Art der Verbauung fest, wie z.B. Gebäudehöhe, Baufluchtlinien, Bauweise. Eine Verpflichtung zur Erlassung von Bebauungsplänen besteht dann, wenn dies zur Sicherung einer zweckmäßigen und geordneten Bebauung oder zur Erreichung eines möglichst wirksamen Umweltschutzes erforderlich ist. Ist ein Grundstück von einem Bebauungsplan erfasst, so muss das Bauvorhaben damit übereinstimmen. Ist dies nicht möglich, so müsste versucht werden, durch die Gemeinde eine Änderung des Bebauungsplanes zu erreichen. Ein diesbezüglicher Rechtsanspruch besteht allerdings nicht. Die Anfechtung eines Flächenwidmungsplanes oder Bebauungsplanes kann letztendlich nur im Wege einer Verwaltungsgerichtshof-Beschwerde im jeweiligen Baubewilligungsverfahren erreicht werden.

In manchen Bundesländern ist die richtige Widmung Grundlage für die rechtliche Möglichkeit einer Betriebsansiedelung (z.B. O.Ö. Betriebstypenverordnung). So ist z.B. für die Errichtung eines Tischlereibetriebes grundsätzlich die Widmung Betriebsbaugebiet erforderlich. Im Falle des Fehlens der richtigen Widmung ist das geplante Bauvorhaben nicht möglich. Voraussetzung für eine positive Erledigung ist unter anderem die entsprechende Umwidmung des Standortes durch die Gemeinde.  Unterscheidet sich zum Beispiel ein Betrieb auf Grund seiner Ausstattung oder auf Grund seiner Emissionen erheblich von den eingeordneten Betriebstypen, so kann die jeweilige Widmungskonformität des Betriebes vom Antragsteller durch Vorlage entsprechender Beurteilungsunterlagen nachgewiesen werden.

„Zur Klärung der Frage, ob die auf das Baugrundstück einwirkenden Immissionen des benachbarten Betriebes mit dem Widmungsmaß des Baugrundstückes vereinbar sind oder dieses überschreiten, und für den Fall des Überschreitens, ob durch Vorschreibung von geeigneten Auflagen das zulässige Widmungsmaß eingehalten werden kann, sind entsprechende Gutachten (z.B. schalltechnisches Gutachten) einzuholen.“ (Heranrückende Wohnbebauung; VfGH Erkenntnis G98/2013)

Mittels schalltechnischem Gutachten oder einer Ausbreitungsrechnung  (Gerüche, chem. Stoffe) für emissionsmindernde Maßnahmen können hier bereits im Vorfeld die Möglichkeiten für eine Betriebsansiedelung in ungünstigen Widmungen abgeklärt werden. Die Kontrolle der Widmung bzw. der Abstände zu den nächsten Anrainern sollte in der Planung für Betriebserweiterungen oder in der Auswahl von neuen Standorten frühzeitig eine Rolle spielen um hohe Folgekosten vermeiden zu können. Anzuführen sind hier zusätzliche Kosten für notwendige Umplanungen, Kosten für emissionsmindernde Maßnahmen (Schallschutzmaßnahmen, Nachverbrennungsanlage), Kosten für Projektverzögerungen, usw.)

In landwirtschaftlich genutzten Flächen und Gebäuden ergibt sich des Öfteren eine Verschiebung der Tätigkeiten hin zu einem Gewerbebetrieb. Hier gibt es die Möglichkeit durch eine „Sonderausweisungen im Grünland“ eine Widmung für bestehende land- und forstwirtschaftliche Gebäude und Gebäudeteile für Wohn-, Verwaltungs-, Schulungs-, Seminar- und Lagerzwecke sowie auch für Klein- und Mittelbetriebe zu bekommen, welche die Umgebung nicht wesentlich stören dürfen.

Quellen:

1) Raumordnung in Oberösterreich, WKOOE, Mai 2006

2) Bauen & Recht: Augen auf vorm Grundstücks-Kauf!, Amt der NÖ Landesregierung, NÖ gestalten, Landhausplatz 1/13, 3109 St. Pölten

3) Oö. Betriebstypenverordnung 1997 – Oö. BTypVO 1997

Autor:

Dipl.-Ing. Dr. Rainer Günther GAGSTÄDTER
(Allg. beeid. u. gerichtl. zertif. Sachverständiger f. Techn. Chemie)

Blindendorf 73 | 4312 Ried/Riedmark
T: +43 7237 4610 20 | F: +43 7237 4610 46
M: +43 664 1836860
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www.acs.sc

 

Landschaft versiegeln oder Bestandsbauten nutzen ?

Verfasst am 12.10.2016 von blogadministrator

Hinweise zur Umnutzung von Bestandsgebäuden im ländlichen Raum am Beispiel Oberösterreich

Täglich lesen wir in den Zeitungen über Betriebseröffnungen, neue Wohnbauten, diverse Bauvorhaben von Gemeinden und den Wunsch der Österreicher nach Eigenheim mit Garten in ruhiger Umgebung. Gleichzeitig gehen immer wieder Horrormeldungen über den Landschaftsverbrauch und die zunehmende Flächenversiegelung durch die Medien und die Grundstückspreise steigen ins Unermessliche. Laut OÖ. Nachrichten vom 13. Oktober 2015 wird in Österreich täglich eine Fläche von 20 Hektar, also 20 Fußballfelder, verbaut.

Reist man durch Österreich, findet man überall leer stehende Geschäfte in den Innenstädten und verlassene Bauernhäuser auf dem Land. Was liegt also näher, als Bestandsbauten zu nutzen um dem Flächenverbrauch entgegen zu wirken ? Doch was sich so einfach anhört, ist heute aus verschiedensten Gründen fast unmöglich.

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Neben den gestiegenen Anforderungen der Nutzer an Gebäudequalität, Nutzfläche und Infrastruktur, den finanziellen Vorstellungen der Vermieter und Verkäufer von Liegenschaften sowie den hohen Kosten für die Anpassung an den Stand der Technik verhindern unsere Gesetze, und die dadurch verursachten Kosten für die Weiternutzung von Gebäuden, immer mehr die wirtschaftliche Nutzung von Bestandsbauten.

Weder im oberösterreichischen Baurecht, noch in den aktuellen OIB-Richtlinien, sind ausreichende Ausnahmeregelungen für Bestandsbauten zu finden. Im Gegenteil, Gesetze wie das oö. Raumordnungsgesetz (ROG) oder das oö. Abwasserentsorgungsgesetz verhindern – offensichtlich bewusst – durch ihre Regelungen die weitere Nutzung von bestehenden Gebäuden außerhalb geschlossener Ortschaften.

Doch was ist nun wirkleine-fenster-mit-grosser-lichtwirkungklich zu beachten, wenn man ein bestehendes Gebäude im ländlichen Raum umnutzen will ? Sei es zur Vermietung für Wohnzwecke oder als Büro, Lagerraum, oder Produktionsstätte für gewerbliche Zwecke.

Wesentlichste rechtliche Voraussetzung für jede Art der Nutzung ist die richtige Widmung. Die Grundlagen für Definition und Randbedingungen der verschiedenen Widmungen sind in Oberösterreich im oö. Raumordnungsgesetz geregelt. Hier finden sich leider teilweise sehr interpretationsfähige Umschreibungen wie „vorrangig dazu dienen“, „nicht wesentlich stören“ oder „ihre Umgebung weder erheblich stören noch gefährden“.

Für betriebliche Nutzungen enthält die oö. Betriebstypenverordnung genauere Angaben. Auch wenn die Formulierungen im Gesetzestext ebenfalls sehr vage sind, enthält die Verordnung doch eine Liste typischer Betriebe mit den erforderlichen Widmungen. Damit sind zumindest die klassischen betrieblichen Nutzungen eindeutig definiert. Zusätzlich enthält die Verordnung in Anlage 2 eine Auflistung von Betriebstypen, die in land- und forstwirtschaftlichen Gebäuden im Grünland sowie bei Dorfgebietswidmung zulässig sind.

Neben der Gemeinde und der Fachabteilung der Landesregierung sind hier Ingenieurbüros für Raumplanung und Erfahrung mit Betriebsanlagengenehmigungen die richtigen Ansprechpartner.

Die bisherige harte Regelung für die Weiternutzung von „Stern“bauten wurde mit der ROG-Novelle zwar etwas aufgeweicht, es gibt aber immer noch genügend Hindernisse in der Baugesetzgebung für die Nutzung bestehender Altbauten.

Auch die bundesweit für Betriebe geltende Arbeitsstättenverordnung (AStV) sieht zwar in § 47 sehr viele Ausnahmeregelungen vor, diese gelten aber nur für bestehende Betriebe und nicht für die Nutzungsänderung anderer Gebäude, z.B. eines früheren landwirtschaftlichen Betriebes oder Wohnhauses als Betriebsstätte.

Während sich statische Probleme oft leicht lösen lassen, sind zu geringe Raumhöhen und Belichtungsflächen manchmal unlösbare Diskussionspunkte in den Gewerbeverfahren, da weder die Gesetze, noch die zuständigen Arbeitsinspektoren hier Ausnahmen zulassen. Meist am teuersten wirken sich die Anpassung an die Barrierefreiheit und die erforderlichen Brandschutzmaßnahmen aus.

Ein finanzierbarer Brandschutz ist, insbesondere wenn man verschiedene Nutzungen oder Betriebe in einem Gebäudekomplex unterbringen will, eine große Herausforderung für den Planer. Die neuen OIB-Richtlinien lassen hier zwar etwas mehr Spielraum als die alten Baugesetze, sie sind aber noch immer nicht an die baulichen Gegebenheiten von alten Gebäuden angepasst. Manchmal stehen sich hier technische Lösungen und die Anforderungen an Ortsbild oder Denkmalschutz konträr gegenüber.

Neben den rechtlichen Punkten können auch technische Fragestellungen, allen Voran das Thema Feuchtigkeit, schier unlösbare – oder zumindest unfinanzierbare – Probleme aufwerfen. Feuchte Mauern sind bei alten Gebäuden häufig anzutreffen. Ebenso häufig bieten Scharlatane und nicht ausreichend erfahrene Firmen kostengünstige Lösungen an. Wichtig ist es, für die Sanierung Verfahren nach ÖNorm B 3355 zu wählen. Und auch dann sollten Experten aus dem Baubereich, z.B. planende Baumeister oder Gerichtssachverstände, zumindest in der Planungsphase beigezogen werden.

Glaubtsalzausbluehungen-in-einem-alten-bauernhaus man, alle technischen und gesetzlichen Anforderungen bei der geplanten Umnutzung erfüllt zu haben, werden die lieben Nachbarn schnell zum Problem. All diese Anforderungen und Maßnahmen können den heutigen land- und forstwirtschaftlichen Großbetrieb genauso treffen wie den klassischen Gewerbebetrieb. Besonders Städter, die sich ihren Traum vom „Häuschen im Grünen“ erfüllt haben und auf dem Land Ruhe und Idylle erwarten, reagieren schnell mit Widerstand, wenn der Schweinestall erweitert werden soll oder ein Sägewerk im benachbarten Bauernhaus geplant ist. Der „Zugereiste“ ist oft wesentlich sensibler als ein eingesessener Landbewohner, der es gewohnt ist, dass der Traktor im Sommer bereits um Fünf Uhr in der Früh losstartet oder auch am Sonntag „Holz gemacht“ wird. Moderne Stalltechnik mit Geruchs- und Lärm-mindernden Maßnahmen und eine geschickte Situierung des Gebäudekomplexes können hier Wunder wirken.

 

Fazit: Nicht alles ist möglich. Gesetze, Technik oder Finanzierbarkeit verhindern die eine oder andere Nutzungsmöglichkeit von leer stehenden Bestandsbauten. Die richtige Wahl von Planern und Beratern aus den verschiedenen Fachbereichen sowie deren Erfahrung und Geschick im Umgang mit Behörden und Sachverständigen eröffnet oft ungeahnte Möglichkeiten und bringt gute Lösungen.

 

Autor: Dipl.-Ing. Peter Baumann, Mitglied im Netzwerk BEING

Kontakt:

Dipl.-Ing. Peter Baumann

BAUMANN Ingenieur-Consulting GmbH

Holterstraße 17/12

4600 Wels

Peter.baumann@baumann-ic.at

www.baumann-ic.at

Gewerbliche Nutzung von Bestandsobjekten – BAUMANN Ingenieur-Consulting GmbH

Verfasst am 04.03.2015 von blogadministrator

In Österreich gibt es unzählige Gebäude die leer stehen, verfallen und die Landschaft verschandeln. Parallel dazu beschweren wir uns über steigenden Landschaftsverbrauch durch Neubauten.

Im Rahmen unserer Aufträge haben wir es immer wieder mit Gewerbetreibenden zu tun, die leer stehende Gebäude kaufen oder anmieten und dann mit den Behörden über die Nutzungsmöglichkeiten kämpfen.

Teils übertriebene Behördenforderungen und starre gesetzliche Regelungen und unterschiedliche Masse in AStV und Baugesetzen/OIB verhindern die geplante Nutzung oder verteuern sie bis zur wirtschaftlichen Undurchführbarkeit.

Für die Umnutzung eines ehemaligen Bauernhauses zum Wohn- und Bürogebäude ist z.B. eine zusätzliche Stiege erforderlich, da die bestehende Stiege zu schmal und zu steil ist. Mehrkosten ca. Euro 40.000,– ! Verlorener Nutzraum – und damit fehlende Mieteinnahmen – ca. 40 m².

Trotz der Notwendigkeit künstlicher Beleuchtung für die Arbeiten wird eine natürliche Belichtung von 10% gefordert, die keine Verbesserung der Lichtverhältnisse für die Arbeit bringt. Neben den Mehrkosten wird das optische und historische Erscheinungsbild des Bauernhauses wesentlich verschlechtert.

Durch Gespräche mit den Behörden konnten durch die BAUMANN Ingenieur-Consulting GmbH viele der Forderungen reduziert und Vorschläge für von beiden Seiten akzeptierbare Anpassungen gemacht werden.

Die gesetzlichen Regelungen lassen derzeit nur wenig Spielraum für Ausnahmen. Selbst die Umnutzung von bisherigen Lagerräumen zu Produktionsräumen ist teils mit hohen Kosten verbunden. Bereits eine nicht entsprechende Widmung kann das geplante Vorhaben verhindern.

So verhinderte die falsche Widmung einer bestehenden Lagerhalle etwa die geplante Nutzung für Produktionszwecke, da die Widmung auf Grund der Wohnbebauung in der Nachbarschaft nicht geändert werden konnte.

Wir können Gewerbetreibenden, die Bestandsbauten einer geänderten Nutzung zuführen wollen nur dringend raten, rechtzeitig vor der Umsetzung oder Vertragsunterzeichnung Kontakt mit Planern aufzunehmen, die ausreichende Erfahrung mit gewerblichen Nutzungen und der Arbeitsstätten-Verordnung haben.

Die Beratungs- und Planungskosten rechnen sich vielfach, denn sie ersparen unnötig teure Umbauten und Ärger mit den Behörden und ermöglichen teilweise überhaupt erst eine Genehmigung und rechtskonforme Nutzung.